Bnei Bayit

Договор защищённого жилья и документ раскрытия: что требует закон, статья за статьёй

Проверка документа раскрытия и договора в защищённом жилье: залог, плата за содержание, испытательный срок, сестринское отделение, выезд, со статьёй закона.

Перед въездом в дом защищённого жилья (דיור מוגן) человек получает два документа: документ раскрытия (מסמך גילוי), а за ним договор (הסכם התקשרות). Закон о защищённом жилье, 2012 определяет, что должно быть в каждом из них. В списке ниже у каждого пункта указана статья закона, которая это требует. В законе оператор дома называется «בעל רישיון הפעלה» («владелец лицензии на работу»). Здесь для краткости пишем «владелец лицензии».

Мы работаем как информационная доска. Мы не проверяем конкретный договор и не рекомендуем конкретный дом. Чем защищённое жильё отличается от дома престарелых и сестринского отделения, объясняет гид о защищённом жилье и доме престарелых.

Прежде чем начать: где найти текст закона

Закон опубликован в Рашумот (רשומות), официальном вестнике, 03.06.2012. Его изменили в 2018 году: тогда добавили статьи с 27א по 27ט об обеспечении залога, и в 2026 году, в статьях 27א и 27ב. Ссылки на статьи ведут на файлы Рашумот на сайте Кнессета. На странице закона на сайте gov.il дана ссылка на первоначальный текст 2012 года, без изменений.

Форму документа раскрытия определяют правила 2018 года, изменённые позднее. Закон требует документ раскрытия в статье 17(א).

1. Проверьте, есть ли у дома лицензия

  • По статье 2 нельзя вести деятельность дома защищённого жилья без лицензии на работу именно для этого дома.
  • По статье 12 уполномоченный по защищённому жилью ведёт реестр домов, получивших лицензию. В реестре значатся и дома, лицензия которых отменена или приостановлена. Реестр открыт для ознакомления в офисах уполномоченного, а по закону он публикуется на сайте Министерства социального обеспечения.
  • 03.11.2026 страница списка Министерства социального обеспечения на сайте gov.il была пуста, и на ней было написано: «Домам защищённого жилья лицензия ещё не выдана. Вопрос ждёт утверждения правил о защищённом жилье в Кнессете». Поэтому возможно, что дом пока не сможет назвать номер лицензии. Подробнее на странице вопросов для телефонного звонка.
  • По статье 17(א)(2) в документе раскрытия должны быть указаны номер лицензии, постоянная она или условная, когда выдана и каков срок её действия.

Дома защищённого жилья из нашего каталога находятся в поиске.

2. Документ раскрытия: когда его получают и что в нём есть

  • Когда. По статье 17(א) владелец лицензии передаёт документ раскрытия «за разумное время до заключения договора», по бланку, который установил министр.
  • Подпись и срок действия. По статье 17(ב)(1) владелец лицензии или кто-то от его имени подписывает документ, и в документе указана дата, когда он передан. Документ действует в отношении владельца лицензии 30 дней со дня передачи. Срок в 30 дней не распространяется на правила поведения в доме.
  • Язык. По статье 17(ב)(2) документ по возможности пишут на языке, на котором говорит и который понимает тот, кто хочет въехать. По его просьбе документ можно получить на иврите, арабском, английском, русском или амхарском. Владелец лицензии вправе составить документ на иврите, если передал заявителю за свой счёт перевод на один из перечисленных языков или на другой язык, который заявитель попросил.
  • Никаких обязательств. По статье 17(ג) один документ раскрытия не обязывает ни одну из сторон подписывать договор.

Что должно быть в документе. Статья 17(א) называет 19 вопросов. Платежи, испытательный срок, сестринское отделение и право отменить договор подробно разобраны в следующих разделах. В списке есть и другое:

  • кто владелец лицензии и кто управляет домом, с номерами удостоверений личности, номером корпорации и способами связи (пункт 1);
  • права владельца лицензии на землю и, если он не собственник, кто собственник (пункт 3);
  • условия приёма в дом, включая условия, связанные с состоянием здоровья (пункт 4);
  • описание квартир, которыми вы интересовались, и общих помещений, и условия их использования (пункты 5 и 6);
  • проживание в квартире помощника по уходу, животное в доме и правила поведения в доме (пункты 13, 14 и 17);
  • вывоз вещей из квартиры в конце договора, в том числе после смерти (пункт 18).

3. Сам договор

  • Одобрение команды. По статье 15 жильца принимают только после того, как междисциплинарная команда дома одобрила, что он способен сам заботиться о своих нуждах и вести своё хозяйство, пусть и с частичной помощью.
  • В письменном виде и на понятном языке. По статьям 16(א) и 16(ג) договор составляют в письменном виде, с теми же правилами о языке и переводе, что и для документа раскрытия.
  • Что прилагается к договору. По статье 16(ב) в договоре указаны вопросы статьи 17(א) в том виде, в каком они были в документе раскрытия. К договору прилагаются спецификация квартиры, по бланку, который установил министр, и копия документа раскрытия.
  • Время прочитать. По статье 16(ד) владелец лицензии даёт разумную возможность ознакомиться с договором до подписания и передаёт копию после подписания.
  • Без даты окончания. По статье 16(ה) договор заключается на неопределённый срок.
  • Услуги. По статье 19 (в редакции поправки 2018 года) владелец лицензии предоставляет обязательные услуги, перечисленные в Первом приложении к закону. Это восемь услуг, среди них ответ живого человека на вызов помощи и первая помощь в любое время суток, медицинские услуги медсестры и услуги социального работника.
  • Сокращение услуг. Нельзя сокращать обязательные услуги, пока действует договор. Услуги, добавленные в договоре сверх обязательных, можно сократить только с письменного согласия жильца, данного незадолго до изменения.
  • Услуги по выбору. Услуги по выбору предоставляют только если жилец заранее выбрал их письменно.
  • Нет платежа, который не записан. По статье 26(א)(1) нельзя брать плату, не указанную в договоре. По статье 26(ב) исключение — услуги по выбору, на которые жилец заранее согласился письменно.
  • Квартира. По статье 25 нельзя уменьшать квартиру жильца. Нельзя перевести его в другую квартиру без его согласия, кроме перевода на разумный срок ремонта.
  • Помощник по уходу в квартире. По статье 33 жилец вправе поселить в квартире помощника по уходу за свой счёт, с одобрения владельца лицензии и на условиях, указанных в статье.
  • Представитель. По статье 34 жилец вправе назначить представителя по делам дома. Доверенность (ייפוי כוח) подписывает жилец, и её прилагают к договору.
  • Пункты, противоречащие закону. В законе нет списка «недействительных пунктов». Правило находится в статье 50: «нельзя отступать от положений этого закона иначе как в пользу жильца». То есть договор может давать жильцу больше прав, чем закон, но не меньше.

4. Залог

  • Что такое залог. По определению в статье 1 залог (פיקדון) — это платёж, который владелец лицензии должен вернуть, полностью или частично, в конце договора, за вычетом сумм по договору и по закону.
  • Что указывает документ раскрытия. По статье 17(א)(9)(א): размер залога, зачёт из залога, если он есть, как его возвращают, какие суммы вычитают из него, когда возвращают и привязку к индексу.
  • Вычеты. Закон не устанавливает размер вычета. Он требует подробно указать вычеты в документе раскрытия.
  • Обеспечение возврата залога. Обеспечение (בטוחה) указывают в документе раскрытия (статья 17(א)(10)).
  • Ипотека. По статье 27(א)(1) владелец лицензии не вправе держать у себя средства залога на сумму больше 7% залога, внесённого за жильца, или 70 000 ₪, смотря что меньше. Большая сумма допустима, только если он зарегистрировал ипотеку первой очереди в пользу доверительного управляющего, которого выбирают жильцы, или, в случаях, указанных в статье, в пользу жильца.
  • Замена ипотеки. По статье 27ב вместо ипотеки можно дать банковскую гарантию или, по поправке 2026 года, «гарантию другого гаранта» (ערבות מנותן ערבות אחר). Другой вариант — передать 40% залога доверительному управляющему по договору доверительного управления, в котором выгодоприобретатель — жилец.
  • Дом, который ещё строится. По статье 27א, если дом на стадии строительства и ещё не заселён, тот, кто внёс залог, получает банковскую гарантию. По поправке 2026 года — также гарантию другого гаранта.
  • Кто платит за обеспечение. По статье 27ד(א) расходы на обеспечение несёт владелец лицензии, и он не вправе переложить их на жильца. По статье 27ד(ב) жилец не вправе отказаться от обеспечения.
  • Когда платит другой человек. По статье 27ד(ד), если залог за жильца внёс другой человек, положения об обеспечении распространяются на него, и обеспечение оформляется в его пользу.
  • Когда возвращают. По статье 28(א) (в редакции поправки 2018 года) залог возвращают по договору, не позже дня возврата квартиры или дня окончания договора, смотря что позже.
  • Сумма, которая остаётся на доверительном хранении. По статье 28(ב) владелец лицензии вправе оставить на доверительном хранении до 10 000 ₪ из залога, чтобы покрыть долги, которые жилец не заплатил. Это базовая сумма из закона, она обновляется по индексу потребительских цен 1 января каждого года.
  • После смерти. По статье 28(ג) залог возвращают наследникам не позже чем через 30 дней со дня предъявления постановления о наследовании (צו ירושה), постановления об исполнении завещания (צו קיום צוואה) или постановления о назначении управляющего наследственным имуществом.
  • Привязка к индексу. По статье 28(ד) залог возвращают с надбавкой на рост индекса потребительских цен (מדד המחירים לצרכן) со дня оплаты до дня возврата.

5. Ежемесячная плата за содержание

  • Что указывает документ раскрытия. По статье 17(א)(9)(ב) плата за содержание (דמי אחזקה) — это периодический платёж за услуги в доме, от которого у жильца нет практической возможности отказаться. В документе указаны размер, сроки оплаты, как она обновляется и какие услуги за неё предоставляют.
  • Обновление. По статье 26(א)(2) нельзя поднимать плату за содержание выше роста индекса потребительских цен, кроме как по изменению текущих расходов на работу дома. И тогда не выше максимальной ставки, записанной в договоре. Поэтому в договоре ищите максимальную ставку.
  • Расшифровка в каждом счёте. По статье 26(ג) к каждому требованию платежа прилагают письменный документ с составляющими платежа.
  • Другие платежи. По статье 17(א)(9)(ג) о каждом платеже, который не входит в плату за содержание, в документе указано: размер, сроки, как он обновляется и право отказаться от услуги.

6. Испытательный срок

  • Срок. По статье 18(א) первые три месяца — испытательный срок (תקופת ניסיון). Стороны вправе продлить его, всего до года.
  • Отмена в испытательный срок. По статье 18(ב) каждая сторона вправе отменить договор письменным уведомлением не меньше чем за две недели.
  • Оплата. По статье 17(א)(7) документ раскрытия указывает длительность срока и плату за него.
  • Возврат залога. В статье 18 нет отдельного положения о возврате залога в испытательный срок. Условия возврата и вычеты — те, что в документе раскрытия и в договоре.

7. Сестринское отделение и переход на сестринский уход

  • Что указывает документ раскрытия. По статье 17(א)(12), (15) и (16): есть ли в доме сестринское отделение (מחלקה סיעודית) и каков порядок сестринского ухода; условия и плата за переход в сестринское отделение или в медицинское учреждение и возврат залога в таком случае; и как сохраняют квартиру на время временной госпитализации и по какой цене.
  • Большие дома. По статье 20 в доме, где не меньше 250 квартир, владелец лицензии обязан обеспечить работу сестринского отделения и позволить жильцу, которому нужна госпитализация, пройти её в этом отделении. Уполномоченный вправе освободить от этого, если рядом работает сестринское отделение, с которым есть договорённость, и есть особые причины не создавать отделение в этом доме (статья 20(ב)).
  • Само отделение. По статье 56(1) закон о защищённом жилье не распространяется на ту часть дома, которая служит сестринским отделением. Кто надзирает за сестринским отделением, объясняет гид.
  • Перевод из-за состояния здоровья. По статье 29(א)(3) междисциплинарная команда вправе решить, что из-за состояния здоровья жильца нужно перевести из его квартиры, в его интересах или потому, что его пребывание в квартире вредит другим жильцам. По статье 29(ב) уведомление дают не меньше чем за 90 дней до даты выселения. По статье 29(ה)(2) можно подать жалобу окружному врачу в течение 21 дня со дня, когда принято решение. Окружной врач решает в течение 14 дней, и до решения жильца не выселяют. По статье 29(ה)(1) при срочной необходимости окружной врач вправе сократить сроки и разрешить выселение до решения по жалобе.

8. Выезд, отмена и выселение

  • Жилец вправе уехать. По статье 18(ג) жилец вправе отменить договор в любое время, уведомив за три месяца. На отмену распространяется статья 28 о возврате залога.
  • Платить за сам выезд не нужно. По статье 26(א)(3) нельзя брать с жильца плату только за то, что он уезжает.
  • В документе раскрытия. По статье 17(א)(11) в документе указано право отменить договор.
  • Когда можно выселить жильца. По статье 29(א) жильца можно выселить только по одному из пяти оснований:
    1. Владелец лицензии отменил договор из-за существенного нарушения, жилец получил отсрочку и не исправил нарушение, а в договоре есть условие о выселении в таком случае.
    2. Суд решил отменить договор.
    3. Решение междисциплинарной команды из-за состояния здоровья (в разделе 7 выше).
    4. Ликвидация компании владельца лицензии: суд разрешил ликвидатору продать имущество, потому что его нельзя реализовать как дом защищённого жилья, и найдено подходящее другое жильё.
    5. Договор отменён или закончился по статье 18 (в испытательный срок или при отмене договора жильцом с уведомлением за три месяца), а жилец не освободил квартиру.
  • Уведомление. По статье 29(ב) уведомление о дате выселения дают не меньше чем за 90 дней до выселения. По статье 29(ג) жилец, его доверенное лицо (מיופה כוח) или опекун (אפוטרופוס) могут попросить остаться в квартире ещё до четырёх месяцев, пока не найдено другое жильё. Это не относится к основанию 1 и основанию 5. По статье 29(ד) при срочной необходимости уполномоченный вправе сократить сроки, кроме основания 3.

9. Договор, подписанный до вступления закона в силу

Этот раздел для тех, кто живёт в доме по старому договору. По статье 57(א) день начала действия закона — через шесть месяцев со дня публикации, и закон относится и к договорам, подписанным до него, кроме таких исключений:

  • Статья 57(ג): статья 19(א)(2) о сокращении услуг по договору к ним не относится.
  • Статья 57(ד): залог, привязанный в договоре к другому индексу, привязывается со дня начала действия закона по статье 28(ד).
  • Статья 57(ה): статья 16(ה), по которой договор заключается на неопределённый срок, относится к старому договору, только если срок, указанный в нём, не меньше 20 лет.
  • Статья 57(ו): в старом договоре без максимальной ставки обновления платы за содержание статья 26(א)(2) действует без требования о максимальной ставке.

10. Уполномоченный, надзор и жалобы

  • Кто уполномоченный. По статье 47 генеральный директор Министерства социального обеспечения назначает уполномоченного по защищённому жилью из числа сотрудников министерства.
  • Обращения. По статье 49 уполномоченный или кто-то от его имени занимается обращениями граждан, в том числе жильцов, о нарушении закона. Имя, адрес офиса и способы связи публикуются на сайте Министерства социального обеспечения, а также на видном месте в общих помещениях дома. Если нарушение найдено, уполномоченный вправе приказать владельцу лицензии исправить его.
  • Название министерства. В законе: «Министерство социального обеспечения и социальных служб» (משרד הרווחה והשירותים החברתיים). Сегодня на gov.il: Министерство социального обеспечения и социальной безопасности (משרד הרווחה והביטחון החברתי). По странице о правах жильцов министерство отвечает за надзор за частными домами защищённого жилья. На странице есть данные для обращения к уполномоченному.

Информационные страницы Министерства социального обеспечения

Все страницы находятся на странице темы «Защищённое жильё»:

Информация здесь не является юридической консультацией. С вопросом о конкретном договоре обращаются к адвокату или к уполномоченному по защищённому жилью по данным на странице о правах жильцов.

Источники

Все страницы прочитаны 03.11.2026.

Смотреть в каталоге→

Связанные материалы

Как читать отчёт проверки учреждения для пожилыхКто публикует отчёты проверок домов престарелых и сестринских отделений в Израиле, что в каждом виде отчёта, как устроены баллы и новые формы, и как найти отчёт в карточке дома. Гид для семьи.Читать руководство →Статус «тшуш нефеш» при деменции у родителя: права и куда обращатьсяЧто такое «тшуш нефеш» и кто это определяет, диагностика деменции, пособие по уходу и присмотр, дневные центры, отделения, код Минздрава, поддержка семьи.Читать руководство →

← Все гиды