הסכם דיור מוגן ומסמך גילוי: מה החוק מחייב, סעיף אחר סעיף
רשימת בדיקה למסמך הגילוי ולהסכם בדיור מוגן: פיקדון, דמי אחזקה, תקופת ניסיון, מחלקה סיעודית ועזיבה, עם סעיף החוק לכל פריט.
לפני שנכנסים לבית דיור מוגן מקבלים שני מסמכים: מסמך גילוי, ואחריו הסכם התקשרות. חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 קובע מה חייב להופיע בכל אחד מהם. ברשימה כאן כל פריט מציין את הסעיף בחוק שמחייב אותו. בחוק, המפעיל של הבית נקרא "בעל רישיון הפעלה". כאן נכתוב בקיצור "בעל הרישיון".
אנחנו לוח מידע. איננו בודקים הסכם מסוים ואיננו ממליצים על בית מסוים. מה ההבדל בין דיור מוגן לבית אבות ולמחלקה סיעודית, מוסבר במדריך על דיור מוגן ובית אבות.
לפני שמתחילים: איפה נמצא נוסח החוק
החוק פורסם ברשומות ב-03.06.2012. הוא תוקן בשנת 2018, כשנוספו סעיפים 27א עד 27ט על הבטחת הפיקדון, ובשנת 2026, בסעיפים 27א ו-27ב. הקישורים לסעיפים מובילים לקובצי הרשומות באתר הכנסת. בדף החוק באתר gov.il מקושר הנוסח המקורי משנת 2012, בלי התיקונים.
את צורת מסמך הגילוי קובעות תקנות משנת 2018, שתוקנו אחר כך. החוק מחייב מסמך גילוי בסעיף 17(א).
1. בודקים אם לבית יש רישיון
- לפי סעיף 2, אסור להפעיל בית דיור מוגן בלי רישיון הפעלה לאותו בית.
- לפי סעיף 12, הממונה על בתי הדיור המוגן מנהל מרשם של הבתים שקיבלו רישיון. במרשם רשומים גם בתים שהרישיון שלהם בוטל או הותלה. המרשם פתוח לעיון במשרדי הממונה, ולפי החוק הוא מתפרסם באתר משרד הרווחה.
- ב-03.11.2026 דף הרשימה של משרד הרווחה באתר gov.il היה ריק, ונכתב בו: "טרם ניתן רישיון לבתי הדיור המוגן. הנושא ממתין לאישור תקנות הדיור המוגן בכנסת." לכן ייתכן שבית עדיין לא יוכל למסור מספר רישיון. הפרטים בדף השאלות לשיחת טלפון.
- לפי סעיף 17(א)(2), מסמך הגילוי חייב לציין את מספר הרישיון, אם הרישיון קבוע או מותנה, מתי ניתן ומה תקופת תוקפו.
בתי הדיור המוגן בקטלוג שלנו נמצאים בחיפוש.
2. מסמך הגילוי: מתי מקבלים אותו ומה יש בו
- מתי. לפי סעיף 17(א), בעל הרישיון מוסר את מסמך הגילוי "זמן סביר לפני כריתת הסכם ההתקשרות", בטופס שקבע השר.
- חתימה ותוקף. לפי סעיף 17(ב)(1), בעל הרישיון או מי מטעמו חותם על המסמך, ובמסמך מצוין התאריך שבו נמסר. המסמך בתוקף כלפי בעל הרישיון 30 ימים מיום המסירה. תוקף 30 הימים אינו חל על כללי ההתנהגות של הבית.
- שפה. לפי סעיף 17(ב)(2), המסמך נכתב ככל האפשר בשפה שהמבקש דובר ומבין. לפי בקשתו, אפשר לקבל אותו בעברית, ערבית, אנגלית, רוסית או אמהרית. בעל הרישיון רשאי לכתוב את המסמך בעברית, אם נתן למבקש, על חשבונו, תרגום לאחת השפות האמורות או לשפה אחרת שהמבקש ביקש.
- אין התחייבות. לפי סעיף 17(ג), מסמך הגילוי לבדו אינו מחייב אף צד לחתום על הסכם.
מה חייב להופיע במסמך. סעיף 17(א) מונה 19 עניינים. התשלומים, תקופת הניסיון, המחלקה הסיעודית והזכות לבטל מפורטים בפרקים הבאים. עוד ברשימה:
- מי בעל הרישיון ומי מנהל הבית, עם מספרי זהות, מספר תאגיד ודרכי קשר (פסקה 1).
- הזכויות של בעל הרישיון בקרקע, ואם הוא לא הבעלים, מי הבעלים (פסקה 3).
- תנאי הקבלה לבית, כולל תנאים על המצב הרפואי (פסקה 4).
- תיאור הדירות שבהן התעניינתם ושל השטחים הציבוריים, ותנאי השימוש בהם (פסקאות 5 ו-6).
- מגורים של מטפל בדירה, בעל חיים, וכללי ההתנהגות בבית (פסקאות 13, 14 ו-17).
- פינוי החפצים מהדירה בסוף ההתקשרות, גם אחרי פטירה (פסקה 18).
3. ההסכם עצמו
- אישור הצוות. לפי סעיף 15, מקבלים דייר רק אחרי שהצוות הרב-מקצועי של הבית אישר שהוא מסוגל לדאוג לצרכיו ולנהל את משק ביתו, גם עם סיוע חלקי.
- בכתב ובשפה מובנת. לפי סעיפים 16(א) ו-16(ג), ההסכם נערך בכתב, עם אותם כללי שפה ותרגום כמו במסמך הגילוי.
- מה מצורף להסכם. לפי סעיף 16(ב), בהסכם מופיעים העניינים של סעיף 17(א), כפי שהופיעו במסמך הגילוי. להסכם מצורפים מפרט של הדירה, בטופס שקבע השר, והעתק של מסמך הגילוי.
- זמן לקרוא. לפי סעיף 16(ד), בעל הרישיון נותן הזדמנות סבירה לעיין בהסכם לפני החתימה, ומוסר העתק אחרי החתימה.
- בלי תאריך סיום. לפי סעיף 16(ה), ההסכם הוא לתקופה בלתי קצובה.
- שירותים. לפי סעיף 19 (בנוסח תיקון 2018), בעל הרישיון מספק את שירותי החובה שבתוספת הראשונה לחוק. אלה שמונה שירותים, ביניהם מענה אנושי לקריאה לעזרה ועזרה ראשונה בכל שעות היממה, שירותי בריאות של אחות ושירותי עבודה סוציאלית.
- צמצום שירותים. אסור לצמצם שירותי חובה בתקופת ההסכם. שירותים שנוספו בהסכם מעבר לשירותי החובה אפשר לצמצם רק בהסכמת הדייר בכתב, סמוך לשינוי.
- שירותי רשות. שירותי רשות ניתנים רק אם הדייר בחר בהם מראש ובכתב.
- אין תשלום שלא כתוב. לפי סעיף 26(א)(1), אסור לגבות תשלום שלא פורט בהסכם. לפי סעיף 26(ב), החריג הוא שירותי רשות שהדייר הסכים להם מראש ובכתב.
- הדירה. לפי סעיף 25, אסור להקטין את הדירה של הדייר. אסור להעביר אותו לדירה אחרת בלי הסכמתו, למעט העברה לתקופה סבירה של תיקון.
- מטפל בדירה. לפי סעיף 33, דייר רשאי לשכן מטפל בדירה, על חשבונו, באישור בעל הרישיון ובתנאים שבסעיף.
- בא כוח. לפי סעיף 34, דייר רשאי למנות בא כוח לענייני הבית. ייפוי הכוח נחתם בידי הדייר ומצורף להסכם.
- סעיפים נגד החוק. בחוק אין רשימה של "סעיפים בטלים". הכלל נמצא בסעיף 50: "אין להתנות על ההוראות לפי חוק זה אלא לטובת הדייר". כלומר, הסכם יכול לתת לדייר יותר זכויות מהחוק, אבל לא פחות.
4. פיקדון
- מה זה פיקדון. לפי ההגדרה בסעיף 1, פיקדון הוא תשלום שבעל הרישיון צריך להחזיר, כולו או חלקו, בסוף ההתקשרות, בניכוי סכומים לפי ההסכם והדין.
- מה מסמך הגילוי מפרט. לפי סעיף 17(א)(9)(א): גובה הפיקדון, קיזוז מהפיקדון אם יש, איך מחזירים אותו, אילו סכומים מנכים ממנו, מתי מחזירים, והצמדה למדד.
- ניכויים. החוק אינו קובע שיעור ניכוי. הוא מחייב לפרט את הניכויים במסמך הגילוי.
- בטוחה להחזר הפיקדון. את הבטוחה מפרטים במסמך הגילוי (סעיף 17(א)(10)).
- משכנתה. לפי סעיף 27(א)(1), בעל הרישיון לא יחזיק בידיו כספי פיקדון בסכום שעולה על 7% מהפיקדון ששולם בעבור הדייר או על 70,000 ש"ח, הנמוך מביניהם. סכום גבוה יותר מותר רק אם רשם משכנתה ראשונה לטובת נאמן שבוחרים הדיירים, או, במקרים שבסעיף, לטובת הדייר.
- חלופות למשכנתה. לפי סעיף 27ב, אפשר לתת במקום משכנתה ערבות בנקאית, או, לפי תיקון 2026, "ערבות מנותן ערבות אחר". אפשרות נוספת היא להעביר 40% מהפיקדון לנאמן, בחוזה נאמנות שבו הדייר הוא הנהנה.
- בית שעוד נבנה. לפי סעיף 27א, אם הבית בשלבי הקמה וטרם אוכלס, מי ששילם פיקדון מקבל ערבות בנקאית. לפי תיקון 2026, גם ערבות מנותן ערבות אחר.
- מי משלם על הבטוחה. לפי סעיף 27ד(א), בעל הרישיון נושא בעלות של הבטוחה, ואסור לו להעביר אותה לדייר. לפי סעיף 27ד(ב), דייר אינו רשאי לוותר על הבטוחה.
- כשמישהו אחר משלם. לפי סעיף 27ד(ד), אם אדם אחר שילם את הפיקדון בעבור הדייר, ההוראות על הבטוחה חלות עליו, והבטוחה נרשמת לטובתו.
- מתי מחזירים. לפי סעיף 28(א) (בנוסח תיקון 2018), את הפיקדון מחזירים לפי ההסכם, לא יאוחר מיום החזרת הדירה או מיום סיום ההסכם, המאוחר מביניהם.
- סכום שנשאר בנאמנות. לפי סעיף 28(ב), בעל הרישיון רשאי להשאיר בנאמנות עד 10,000 ש"ח מהפיקדון, כדי לכסות חובות שהדייר לא שילם. זהו סכום הבסיס שבחוק, והוא מתעדכן לפי מדד המחירים לצרכן ב-1 בינואר בכל שנה.
- אחרי פטירה. לפי סעיף 28(ג), את הפיקדון מחזירים ליורשים לא יאוחר מ-30 ימים מהמצאת צו ירושה, צו קיום צוואה או צו למינוי מנהל עיזבון.
- הצמדה. לפי סעיף 28(ד), הפיקדון מוחזר בתוספת עליית מדד המחירים לצרכן, מיום התשלום ועד יום ההחזרה.
5. דמי האחזקה החודשיים
- מה מסמך הגילוי מפרט. לפי סעיף 17(א)(9)(ב), דמי האחזקה הם תשלום תקופתי בעד השירותים בבית, שאין לדייר אפשרות מעשית לוותר עליו. המסמך מפרט את הגובה, מועדי התשלום, איך הם מתעדכנים ואילו שירותים ניתנים בעדם.
- עדכון. לפי סעיף 26(א)(2), אסור להעלות את דמי האחזקה יותר מעליית מדד המחירים לצרכן, אלא לפי שינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית. גם אז, לא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם. לכן מחפשים בהסכם את השיעור המרבי.
- פירוט בכל חשבון. לפי סעיף 26(ג), לכל דרישת תשלום מצורף מסמך בכתב עם רכיבי התשלום.
- תשלומים אחרים. לפי סעיף 17(א)(9)(ג), על כל תשלום שאינו כלול בדמי האחזקה, המסמך מפרט: הגובה, המועדים, איך הוא מתעדכן, והזכות לבטל את השירות.
6. תקופת הניסיון
- משך. לפי סעיף 18(א), שלושת החודשים הראשונים הם תקופת ניסיון. הצדדים רשאים להאריך אותה, עד שנה בסך הכול.
- ביטול בתקופת הניסיון. לפי סעיף 18(ב), כל צד רשאי לבטל את ההסכם בהודעה בכתב, שבועיים מראש לפחות.
- תשלום. לפי סעיף 17(א)(7), מסמך הגילוי מפרט את משך התקופה ואת התשלום בעדה.
- החזר הפיקדון. בסעיף 18 אין הוראה נפרדת על החזר הפיקדון בתקופת הניסיון. תנאי ההחזר והניכויים הם אלה שבמסמך הגילוי ובהסכם.
7. מחלקה סיעודית ומעבר לטיפול סיעודי
- מה מסמך הגילוי מפרט. לפי סעיף 17(א)(12), (15) ו-(16): אם יש בבית מחלקה סיעודית ומה הסדר הטיפול הסיעודי; התנאים והתשלום למעבר למחלקה סיעודית או למוסד רפואי, והחזר הפיקדון במקרה כזה; ואיך שומרים את הדירה בזמן אשפוז זמני, ובאיזה מחיר.
- בתים גדולים. לפי סעיף 20, בבית עם 250 דירות לפחות, בעל הרישיון חייב לדאוג לכך שתפעל בבית מחלקה סיעודית, ולאפשר לדייר שזקוק לאשפוז להתאשפז בה. הממונה רשאי לפטור מכך כשבסמוך פועלת מחלקה סיעודית וקיים הסדר איתה, וגם יש טעמים מיוחדים שמצדיקים שלא להקים מחלקה (סעיף 20(ב)).
- המחלקה עצמה. לפי סעיף 56(1), חוק הדיור המוגן אינו חל על החלק בבית שמשמש מחלקה סיעודית. מי מפקח על מחלקה סיעודית, מוסבר במדריך.
- העברה בגלל מצב בריאות. לפי סעיף 29(א)(3), הצוות הרב-מקצועי רשאי לקבוע שבגלל מצב הבריאות צריך להעביר את הדייר מדירתו, לטובתו או משום ששהייתו בדירה פוגעת בדיירים אחרים. לפי סעיף 29(ב), ההודעה ניתנת 90 ימים לפחות לפני מועד הפינוי. לפי סעיף 29(ה)(2), אפשר לערור לפני הרופא המחוזי בתוך 21 ימים מהיום שבו ניתנה ההחלטה. הרופא המחוזי מחליט בתוך 14 ימים, ועד ההחלטה הדייר לא מפונה. לפי סעיף 29(ה)(1), בצורך דחוף הרופא המחוזי רשאי להקדים את המועדים ולהתיר פינוי לפני ההחלטה בערר.
8. עזיבה, ביטול ופינוי
- הדייר רשאי לעזוב. לפי סעיף 18(ג), דייר רשאי לבטל את ההסכם בכל עת, בהודעה שלושה חודשים מראש. על הביטול חל סעיף 28, על החזר הפיקדון.
- אין תשלום על עצם העזיבה. לפי סעיף 26(א)(3), אסור לגבות מדייר תשלום רק בגלל שהוא עוזב.
- במסמך הגילוי. לפי סעיף 17(א)(11), המסמך מפרט את הזכות לבטל.
- מתי מותר לפנות דייר. לפי סעיף 29(א), מותר לפנות דייר רק באחת מחמש עילות:
- בעל הרישיון ביטל את ההסכם בגלל הפרה יסודית, הדייר קיבל ארכה ולא תיקן את ההפרה, וההסכם כולל תנאי על פינוי במקרה כזה.
- בית משפט החליט לבטל את ההסכם.
- החלטת הצוות הרב-מקצועי בגלל מצב בריאות (בפרק 7 למעלה).
- פירוק החברה של בעל הרישיון: בית המשפט התיר למפרק למכור את הנכס, כי אי אפשר לממש אותו כבית דיור מוגן, ונמצא דיור חלופי הולם.
- ההסכם בוטל או הסתיים לפי סעיף 18 (בתקופת הניסיון, או בביטול של הדייר בהודעה של שלושה חודשים), והדייר לא פינה את הדירה.
- הודעה. לפי סעיף 29(ב), הודעה על מועד הפינוי ניתנת 90 ימים לפחות לפני הפינוי. לפי סעיף 29(ג), הדייר, מיופה כוחו או אפוטרופסו יכולים לבקש להמשיך להתגורר בדירה עד ארבעה חודשים נוספים, עד שנמצא דיור חלופי. זה לא חל על עילה 1 ועל עילה 5. לפי סעיף 29(ד), בצורך דחוף הממונה רשאי להקדים את המועדים, חוץ מעילה 3.
9. הסכם שנחתם לפני שהחוק נכנס לתוקף
החלק הזה למי שגר בבית עם הסכם ישן. לפי סעיף 57(א), יום התחילה של החוק הוא שישה חודשים מיום פרסומו, והחוק חל גם על הסכמים שנחתמו לפניו, חוץ מהחריגים האלה:
- סעיף 57(ג): סעיף 19(א)(2), על צמצום שירותים לפי ההסכם, אינו חל עליהם.
- סעיף 57(ד): פיקדון שהוצמד בהסכם למדד אחר מוצמד, מיום התחילה, לפי סעיף 28(ד).
- סעיף 57(ה): סעיף 16(ה), שלפיו ההסכם הוא לתקופה בלתי קצובה, חל על הסכם ישן רק אם התקופה שנקבעה בו היא 20 שנה לפחות.
- סעיף 57(ו): בהסכם ישן בלי שיעור מרבי לעדכון דמי האחזקה, סעיף 26(א)(2) חל בלי הדרישה לשיעור מרבי.
10. הממונה, פיקוח ותלונות
- מי הממונה. לפי סעיף 47, המנהל הכללי של משרד הרווחה ממנה ממונה על הדיור המוגן מבין עובדי המשרד.
- פניות. לפי סעיף 49, הממונה או מי מטעמו מטפל בפניות הציבור, גם של דיירים, על הפרת החוק. השם, כתובת המשרד ודרכי הקשר מתפרסמים באתר משרד הרווחה, וגם במקום בולט בשטח ציבורי בבית. אם נמצאה הפרה, הממונה רשאי להורות לבעל הרישיון לתקן אותה.
- שם המשרד. בחוק: "משרד הרווחה והשירותים החברתיים". היום ב-gov.il: משרד הרווחה והביטחון החברתי. לפי דף זכויות הדיירים, המשרד אחראי על הפיקוח על בתי הדיור המוגן הפרטיים. בדף מופיעים פרטי הפנייה לממונה.
דפי המידע של משרד הרווחה
כל הדפים נמצאים בדף הנושא "דיור מוגן":
המידע כאן אינו ייעוץ משפטי. עם שאלה על הסכם מסוים פונים לעורך דין, או לממונה על הדיור המוגן לפי הפרטים בדף זכויות הדיירים.
מקורות
כל הדפים נקראו ב-03.11.2026.
- רשומות, ספר החוקים 2361: חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012, הנוסח המקורי (PDF)
- רשומות, ספר החוקים 2739: חוק הדיור המוגן (תיקון), התשע"ח-2018 (PDF)
- רשומות, ספר החוקים 3510: חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2026), התשפ"ו-2026, סעיף 32, תיקון חוק הדיור המוגן (PDF)
- gov.il: דף החוק, חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012
- משרד הרווחה והביטחון החברתי: בתי דיור מוגן, דף הרשימה
- משרד הרווחה והביטחון החברתי: דף המשרד, דף הנושא "דיור מוגן"
- משרד הרווחה והביטחון החברתי: תהליך הכניסה והסדרי תשלום, השירותים, זכויות הדיירים, עזיבה, אודות